Blog
Zakup nieruchomości w Portugalii – jak kupić dom lub apartament krok po kroku? Proces zakupu nieruchomości w Portugalii
Portugalia to nie tylko kraj słońca i oceanu, ale też coraz częstszy kierunek dla osób, które chcą kupić nieruchomość za granicą – na wakacje, dla zysku lub jako formę inwestycji.
Proces zakupu nieruchomości w Portugalii jest przejrzysty, ale różni się od polskich realiów. Wymaga znajomości lokalnych przepisów, numeru NIF, odpowiednich dokumentów i wsparcia lokalnego prawnika lub agencji.
W tym przewodniku przeprowadzę Cię przez cały proces zakupu nieruchomości w Portugalii – od wyboru lokalizacji, przez formalności, aż po podpisanie aktu notarialnego (escritura). Dowiesz się też, jakie są koszty, podatki i korzyści podatkowe (NHR), które czynią ten kierunek tak atrakcyjnym.
Dlaczego Portugalia przyciąga inwestorów i kupujących nieruchomości?
Portugalia jako stabilny i bezpieczny rynek nieruchomości
Rynek nieruchomości w Portugalii od lat rośnie w tempie stabilnym, a wartości nieruchomości utrzymują się na wysokim poziomie, zwłaszcza w miastach takich jak Lizbona, Porto, Faro czy Lagos. W porównaniu z nieruchomościami w Hiszpanii, portugalski rynek jest bardziej przewidywalny i mniej podatny na wahania cen.
Dlaczego warto kupić nieruchomość w Portugalii?
- przyjazny system podatkowy i program NHR (Non-Habitual Resident),
- możliwość wynajmu krótkoterminowego lub długoterminowego,
- wysoka jakość życia i atrakcyjny klimat,
- stabilne prawo własności i jasne przepisy podatkowe,
- rosnący popyt wśród inwestorów zagranicznych.
Dla wielu moich klientów Portugalia jest naturalnym krokiem po inwestycjach w Polsce — kraj bezpieczny, europejski, z rozwiniętą infrastrukturą i przewidywalnym rynkiem.
Proces zakupu nieruchomości w Portugalii – od pierwszego kroku do aktu notarialnego
1. Wybór lokalizacji i rodzaju nieruchomości
Zanim zdecydujesz się kupić nieruchomość, warto określić cel zakupu – inwestycja, wynajem czy przeprowadzka.
Najpopularniejsze lokalizacje to:
- Lizbona – nowoczesna stolica z dynamicznym rynkiem,
- Algarve – rejon południowy z willami i apartamentami nad oceanem,
- Porto – kulturalne centrum północy,
- Silver Coast – idealna dla tych, którzy szukają spokoju i niższych cen.
Każda lokalizacja nieruchomości ma inny potencjał i koszty związane z zakupem. Dobrze dobrany region pozwala uzyskać wyższą stopę zwrotu przy wynajmie turystycznym.
2. Nadanie numeru NIF – portugalski numer identyfikacji podatkowej
Aby rozpocząć proces zakupu nieruchomości w Portugalii, wymagany jest numer NIF (Número de Identificação Fiscal).
To odpowiednik polskiego NIP-u – niezbędny do zawarcia umowy, otwarcia konta bankowego, zapłaty podatku IMT i rejestracji nieruchomości.
Numer NIF można uzyskać w urzędzie skarbowym lub przez pełnomocnika (np. prawnika) – wystarczy paszport lub dowód osobisty.
3. Podpisanie umowy przedwstępnej (CPCV)
Po wyborze odpowiedniej nieruchomości, kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV).
Ten dokument określa:
- dane stron i opis nieruchomości,
- cenę zakupu i warunki transakcji,
- zaliczkę (sinal) – najczęściej 10% wartości,
- termin finalizacji (podpisanie aktu notarialnego).
Po podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący wpłaca zaliczkę. Jeśli sprzedający wycofa się z transakcji, musi zwrócić wpłaconą kwotę w podwójnej wysokości – to zabezpieczenie dla kupującego.
4. Uzyskanie kredytu hipotecznego
Cudzoziemcy mogą skorzystać z kredytu hipotecznego w portugalskim banku.
Wymagane dokumenty obejmują:
- potwierdzenie dochodów (np. zaświadczenie z pracy),
- historię kredytową,
- kopię NIF i paszportu.
Polskie banki rzadko udzielają kredytów na zakup nieruchomości w Portugalii, dlatego korzystniejszy bywa lokalny kredyt. Wysokość finansowania może wynosić nawet 70–80% ceny zakupu, w zależności od zdolności i statusu rezydenta.
Koszty i podatki przy zakupie nieruchomości w Portugalii
1. Podatek IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
To jednorazowy podatek pobierany przy nabyciu nieruchomości.
Jego wysokość zależy od typu nieruchomości, lokalizacji i wartości nieruchomości.
- przy pierwszym domu stawka IMT może wynosić od 0% do 6%,
- przy drugiej nieruchomości lub wynajmie – nawet 7,5%.
2. Podatek IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
To coroczny podatek od nieruchomości, podobny do polskiego podatku od gruntów i budynków.
Stawka IMI zależy od władzy gminnej i wartości nieruchomości – zazwyczaj wynosi od 0,3% do 0,8% rocznie.
3. Pozostałe koszty
- opłata notarialna i rejestracyjna – zwykle 1–2% ceny zakupu,
- honorarium prawnika – ok. 1% wartości,
- opłata za rejestr nieruchomości,
- podatek stemplowy (Imposto do Selo) – 0,8% od wartości transakcji.
Warto też uwzględnić ewentualne koszty związane z nieruchomością: media, ubezpieczenie, utrzymanie, podatki od dochodów z wynajmu czy zarządzanie apartamentem.
Jak wygląda finalizacja transakcji?
1. Podpisanie aktu notarialnego (Escritura Pública de Compra e Venda)
Ostatni etap to podpisanie aktu notarialnego, które odbywa się u notariusza w obecności stron.
Dokument ten przenosi własność nieruchomości na kupującego i musi być zarejestrowany w odpowiednim rejestrze nieruchomości.
Przy podpisaniu aktu należy okazać:
- paszport, numer NIF,
- potwierdzenie zapłaty podatków (IMT i Imposto do Selo),
- dowód wpłaty zaliczki i pozostałej kwoty.
2. Finalizacja i rejestracja nieruchomości
Po podpisaniu aktu notarialnego, nowy właściciel ma obowiązek:
- dokonać wpisu do rejestru nieruchomości,
- zaktualizować dane w gminie i urzędzie skarbowym,
- zapłacić podatek IMI i ewentualne zobowiązania podatkowe.
Dobrze przygotowany prawnik lub agencja zajmie się tym procesem, aby uniknąć błędów w finalizacji transakcji.
Portugalia a inne rynki – co wyróżnia zakup nieruchomości w Portugalii?
Porównując nieruchomości w Portugalii z rynkami takimi jak Hiszpania czy Włochy, widać kilka kluczowych różnic:
- niższe podatki i prostszy proces zakupu,
- większe bezpieczeństwo prawne,
- programy zachęcające inwestorów (NHR, Golden Visa),
- łatwiejszy dostęp dla obcokrajowców.
Dzięki temu zakup nieruchomości w Portugalii staje się coraz bardziej popularny wśród inwestorów z Polski.
Dodatkowo, portugalski rynek oferuje zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne, które można wynajmować lub wykorzystać do własnych celów.
Podsumowanie – jak bezpiecznie kupić nieruchomość w Portugalii?
Najważniejsze kroki do zapamiętania:
- Ustal cel zakupu i wybierz lokalizację nieruchomości,
- Uzyskaj numer NIF i przygotuj wymagane dokumenty,
- Podpisz umowę przedwstępną (CPCV) i wpłać zaliczkę,
- Opłać podatki IMT, IMI i opłaty notarialne,
- Zarejestruj nieruchomość i dopilnuj finalizacji transakcji,
- Współpracuj z lokalnym prawnikiem lub agencją nieruchomości.
Zakup nieruchomości w Portugalii to proces, który – prowadzony z odpowiednim wsparciem dobrego biura nieruchomości – przebiega spokojnie i przewidywalnie.
Jeśli rozważasz kupić nieruchomość w Portugalii, mogę pomóc Ci przejść przez wszystkie etapy – od znalezienia oferty, przez negocjacje, aż po podpisanie aktu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o zakup nieruchomości w Portugalii
Proces jest bardzo podobny, jednak w Portugalii formalności są prostsze, a podatki często niższe. W Hiszpanii obowiązuje więcej opłat lokalnych i inne zasady dotyczące notariuszy. W Portugalii warto pamiętać, że wysokość podatku IMT zależy od zależności od rodzaju nieruchomości – czy jest to dom główny, czy inwestycyjny.
Koszty związane z zakupem obejmują podatek IMT, podatek od nieruchomości IMI, opłaty notarialne, rejestracyjne oraz honorarium prawnika. Przed podpisaniem aktu warto przedstawić potwierdzenie wpłaty wszystkich należności i uzgodnić z notariuszem termin płatności.
Ostateczny etap ma miejsce po skompletowaniu dokumentów i zapłacie wszystkich podatków. Strony spotykają się u portugalskiego notariusza, który potwierdza przeniesienie własności. Od tego momentu nowy właściciel może zostać wpisany do rejestru nieruchomości.
Tak, ale tylko po wcześniejszej weryfikacji. W Portugalii notariusz i prawnik sprawdzają, czy nieruchomość nie ma obciążeń hipotecznych, zaległości podatkowych ani roszczeń. Jeśli występują – transakcja może zostać wstrzymana do momentu ich uregulowania.
Cały proces – od znalezienia nieruchomości po podpisanie aktu – trwa zwykle od 4 do 8 tygodni. Czas zależy od kompletności dokumentów, dostępności notariusza i tego, czy kupujący finansuje zakup gotówką, czy przez kredyt hipoteczny.