Blog
Wynajem okazjonalny – co to, jak działa i dlaczego umowa najmu okazjonalnego chroni właściciela i najemcę?
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy, który daje właścicielowi większe bezpieczeństwo, a najemcy jasne zasady korzystania z nieruchomości. W artykule wyjaśniam, czym różni się od zwykłej umowy najmu, jakie dokumenty trzeba przygotować, jak wygląda kwestia notariusza, oświadczenia najemcy oraz kiedy można wypowiedzieć umowę. Jeśli planujesz wynajem mieszkania albo chcesz wynajmować lokal bez ryzyka problemów z wyeksmitowaniem, ten poradnik krok po kroku jest właśnie dla Ciebie.
Najważniejsze rzeczy do zapamiętania o najmie okazjonalnym
- Najem okazjonalny chroni właściciela lokalu przed problemami z eksmisją.
- Umowa najmu okazjonalnego wymaga dodatkowych dokumentów – m.in. oświadczenia najemcy u notariusza.
- Umowę trzeba zgłosić do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
- Najemca wie, jakie ma obowiązki i co oznacza podpisanie aktu o poddaniu się egzekucji.
- Eksmisja jest szybsza i skuteczniejsza niż w przypadku zwykłej umowy najmu.
- Wynajmowanie mieszkania w tej formie to większe bezpieczeństwo i jasne zasady dla obu stron.
Co to jest najem okazjonalny i jak działa ta umowa?
Najem okazjonalny został wprowadzony ustawą o ochronie praw lokatorów jako bezpieczniejsza forma wynajmu mieszkania. To umowa najmu okazjonalnego, którą można zawrzeć tylko na czas oznaczony – maksymalnie 10 lat. Jej podstawowym celem jest ochrona właściciela nieruchomości przed sytuacją, w której najemca nie chce opuścić wynajmowanej nieruchomości po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.
W odróżnieniu od zwykłego najmu, w umowie najmu okazjonalnego lokalu najemca od początku składa dodatkowe oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym potwierdza gotowość do poddania się egzekucji i zobowiązuje się do opuszczenia mieszkania, jeśli właściciel tego zażąda. To praktyce oznacza, że właściciel nie musi prowadzić długotrwałego procesu sądowego o eksmisję.
Wynajem okazjonalny sprawia, że wynajmować mieszkanie jest bezpieczniej – zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy, który z góry zna swoje prawa i obowiązki.
Umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa najmu – jaka jest różnica w praktyce?
Wielu właścicieli pyta, czym różni się najem okazjonalny od zwykłej umowy. Najważniejsze różnice to:
- Umowa najmu okazjonalnego wymaga dodatkowych dokumentów – przede wszystkim oświadczenia najemcy u notariusza.
- Właściciel zyskuje realną możliwość szybkiej eksmisji, jeśli najemca nie płaci czynszu lub nie chce opuścić wynamowanego lokalu.
- Umowa musi być zawarta w formie pisemnej, a dodatkowo zgłoszona do organu skarbowego w ciągu 2 tygodni od dnia początku najmu.
W przypadku zwykłej umowy, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mocno ograniczają właściciela – eksmisja jest trudna i długotrwała. Zaletą najmu okazjonalnego lokalu jest umowa, która daje właścicielowi znacznie lepsze zabezpieczenie.
W rzeczywistości oznacza to, że dla właściciela mieszkania czy domu wynajem okazjonalny jest bezpieczniejszym rozwiązaniem niż klasyczny najem.
Jakie dokumenty są potrzebne przy umowie wynajmu okazjonalnego i dlaczego notariusz jest niezbędny?
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga więcej formalności niż standardowa umowa najmu. Podstawowe dokumenty to:
- Umowa najmu okazjonalnego lokalu w formie pisemnej.
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.
- Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, że najemca będzie mógł tam zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji.
- Wskazanie konkretnego lokalu, do którego najemca i osoby z nim zamieszkujące będą mogli się przenieść w razie wyeksmitowania z wynajmowanego lokalu.
Rolą notariusza jest sporządzenie pisma, w którym najemca poddał się egzekucji. Bez tego umowa najmu okazjonalnego nie daje właścicielowi żadnej dodatkowej ochrony.
Co ważne – właściciel musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego w terminie dwóch tygodni od dnia początki najmu. Brak zgłoszenia może skutkować uznaniem, że wynajem ma charakter zwykłej umowy najmu.
Jakie obowiązki ma najemca i właściciel lokalu w przypadku najmu okazjonalnego?
W przypadku najmu okazjonalnego obowiązki stron są jasno określone.
Obowiązki najemcy:
- płacenie czynszu i opłat eksploatacyjnych w terminie,
- dbanie o nieruchomość,
- przestrzeganie zapisów w umowie wynajmu okazjonalnego, w tym również brak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu,
- złożenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
Obowiązki właściciela lokalu:
- zapewnienie najemcy dostępu do lokalu zgodnie z umową,
- zgłoszenie najmu do organu podatkoweg,
- przestrzeganie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Dzięki temu, że obie strony podpisują jasno określoną umowę, unikają nieporozumień. Najemca wie, co oznacza podpisanie pisma u notariusza, a właściciel ma gwarancję, że w przypadku problemów będzie mógł szybko odzyskać nieruchomość.
Eksmisja a najem okazjonalny – co oznacza poddanie się egzekucji w akcie notarialnym?
Jednym z kluczowych elementów umowy najmu okazjonalnego jest tzw. deklaracja najemcy o poddaniu się egzekucji. To zapisane u notariusza zobowiązanie najemcy, że w przypadku wypowiedzenia dobrowolnie opuści lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.
W praktyce oznacza to, że:
- właściciel nie musi czekać na długie procesy sądowe,
- wystarczy, że złoży wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu,
- na podstawie tego dowodu komornik może przeprowadzić eksmisję.
Takie rozwiązanie chroni właściciela, ale nie oznacza, że najemca jest pozbawiony praw. Umowa i ustawa dają mu pełne prawo do korzystania z lokalu zgodnie z zapisami. Jednak jeśli przestanie płacić czynsz albo nie opuści lokalu po wygaśnięciu umowy – właściciel ma skuteczne narzędzie prawne.
Podatki, urząd skarbowy i ryczałt – jak rozliczać wynajem okazjonalny zgodnie z ustawą?
Każdy wynajem mieszkania wiąże się z obowiązkami podatkowymi. W przypadku najmu okazjonalnego właściciel musi zgłosić umowę do urzędu skarbowego. Ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Najczęściej wybieraną formą rozliczenia jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, czyli uproszczona metoda płacenia podatku od przychodów z najmu. Właściciel płaci podatek od kwoty czynszu, jaką otrzymuje od najemcy.
Przepisy ustawy jasno określają, że w przeciwieństwie do standardowej umowy najmu, brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do skarbówki może skutkować utratą przywilejów tej formy.
Dzięki temu rozwiązaniu wynajmować mieszkania jest bezpieczniej, a cała transakcja odbywa się zgodnie z prawem i bez ryzyka.
FAQ – Najczęstsze pytania o najem okazjonalny
Tak, ale pamiętaj, że lokalu jest umowa najmu lokalu zawarta na czas określony, a sama konstrukcja prawna jest przewidziana głównie dla osób fizycznych, a nie dla prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu.
Wypowiedzenie jest możliwe tylko w określonych sytuacjach i musi uwzględniać okresu wypowiedzenia wskazany w samej umowie, która najczęściej jest podpisana na czas określony i wygasa po upływie tego terminu.
To oświadczenie ma znaczyć, że najemca zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie, jeśli właściciel zażąda tego po zakończeniu wynajmowania. Dzięki temu właściciel unika długich procesów sądowych.
Najczęściej to deklaracja najemcy o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w innym lokalu wskazanym w umowie. Chodzi o wskazanie miejsca, gdzie najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji.
Podpisanie umowy najmu okazjonalnego daje realne zabezpieczenie – właściciel ma podstawę do skutecznej eksmisji na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, a najemca zna zasady od chwili zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Tak, ale tylko gdy umowa dotyczy lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu i gdy został wskazany lokal o wyrażeniu zgody osoby posiadającej tytuł prawny, aby najemca mógł tam zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji.
Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Po upływie okresu wskazanego w kontrakcie wygasnąć może automatycznie, jeśli strony nie zdecydują się na przedłużenie.
Tak, jeden „haczyk” polega na tym, że właściciel nieruchomości do wynajmowania musi zgłosić umowę do administracji skarbowej, a najemca musi wskazać miejsce, gdzie mógł zamieszkać w razie wyeksmitowania. Bez tego umowa nie będzie miała skutków przewidzianych ustawą.
Tak, strony mogą ustalić cenę najmu według własnych ustaleń, ale najemca musi też wskazać lokal, do którego wydania lokalu w terminie wskazanym będzie zobowiązany. Ważne, aby istniała osoba posiadająca prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy w razie konieczności przymusowego opuszczenia lokalu.